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港版“宝万之争”三年缠斗史

时间:2020/2/16 9:55:43   作者:   来源:   阅读:42265   评论:0
内容摘要:  原标题:港版“宝万之争”三年缠斗史  收购失败一年多后,“二股东”太盟地产于情人节前夕再次向春泉产业信托宣战。  2月12日,太盟地产宣布,已向香港证监会作出正式投诉,指控春泉产业信托公司(01426.HK)管理制度不合标准、涉及利益冲突以及春泉产业信托管理人持续未能履行对基金单位持有人的信托义务。  此次争端的导...
  原标题:港版“宝万之争”三年缠斗史

  收购失败一年多后,“二股东”太盟地产于情人节前夕再次向春泉产业信托宣战。

  2月12日,太盟地产宣布,已向香港证监会作出正式投诉,指控春泉产业信托公司(01426.HK)管理制度不合标准、涉及利益冲突以及春泉产业信托管理人持续未能履行对基金单位持有人的信托义务。

  此次争端的导火索是,春泉发布的一则债券转换公告,其根据2022年到期的5.85亿港元1.75厘可转换债券发行及配发约1.61亿个新基金单位,每个单位的发行价为3.642港元。

  春泉此举,表面意在通过融资获取资金,但更深层次原因或许是引入可能获得收购渠道的新投资者。

  发行后,基金认购人将持有11.1%已发行基金单位总数,一举成为重大持有人,同时太盟地产的持有比例将由18%摊薄至16%。此前,由太盟地产管理的BTCayman Ltd。和Spirit Cayman Ltd为春泉产业信托的基金单位持有人,两方共持有春泉产业信托18.2%。

  虽然太盟的二股东地位未有动摇,但其却因“被迫”降低持股比例,而一举将春泉产业信托投诉至证监会。太盟认为春泉管理人于2019年11月27日发行了价值5.85亿港元的可转换债券,然后于2020年转换为基金单位,转换价格较资产净值大幅折让36.6%。

  而春泉则辩解道,此次每个单位的发行价为3.642港元,较上一个营业日每个单位的收市价3.19港元溢价约14.17%,并非太盟所指责的折价36.6%。

  矛盾重重

  在投诉中,太盟地产首先质疑春泉上市近7年以来的股价表现,直言不讳地宣称,春泉产业信托一直为联交所表现最差的普通房地产投资信托基金。截至2月11日,春泉产业信托的股价为每单位3.19港元,较2013年IPO发行价3.81港元下跌16.3%。

  与此同时,2019年半年报显示,春泉产业信托的收益为2.69亿元,同比减少2.8%;扣除物业经营开支6700万元后,物业收入净额为2.02亿元,同比减少3.1%。

  春泉财务表现不佳,太盟地产将矛头指向其管理人——春泉资产管理。春泉资管的核心股东为Mercuria Investment Co.Limited(简称Mercuria)。实际上,Mercuria也是一家背景强大的日本私募股权投资公司,并在东京证券交易所上市。

  太盟不仅认为其所收取的管理费比例为其他香港上市的同业之中最高,还进一步指出管理人的关键人员中高达75%人数与母公司Mercuria有直接关连。例如,春泉产业信托董事长兼任Mercuria首席执行官,并以个人名义持有5.39%Mercuria股份。另一方面,他拥有春泉产业信托基金的股份则仅占0.7%。

  此外,太盟地产还揭露,最近春泉产业信托企图进行数项关联交易,当中至少一项在未能妥善公开资料后撤回。加之,春泉产业信托亦拒绝了一项将为基金单位持有人带来76.9%溢价的自愿性全面收购建议。

  而早在2017-2018年,太盟就表露出了对管理人长期战略规划的不赞同,一直反对春泉收购英国84处经营连锁式汽车维修中心的房地产物业,以及广东惠州的华贸天地。

  截止目前,春泉资产管理回应表示,已于2月11日收到太盟函件并正审视中,但初步并不认为其内容陈述了客观持平的意见。

  三年缠斗

  事实上,太盟地产与春泉产业信托之间是一场持久的利益博弈大战。

  太盟地产系国内私募大鳄太盟投资集团PAG的下属企业,被称为亚洲最大的房地产投资和资产管理平台之一,旗下管理的资本金总额逾200亿美元。PAG著名的投资案例包括海南航空集团、金风科技、远洋地产等。

  太盟投资集团的幕后大佬单伟建,自2010年加盟并出任董事长兼首席执行官,虽然在圈内低调却名气甚大。此前单就职于德克萨斯太平洋集团(TPG),率领TPG子公司新桥成功收购韩国第一银行,让其一战成名。

  房地产是单伟建投资偏好之一,也是太盟投资集团的主要业务板块。2013年,太盟投资收购上海悦达889广场项目65%股权;2015年,万科联手太盟及铁狮门,收购瑞安房地产旗下的上海企业天地三期;2017年,该公司还与招商蛇口在开曼群岛联合设立了地产基金。

  单伟建信奉,“收购只有创造价值才能获利”。不同于被动的财务投资者,太盟对控制权具有浓厚兴趣,试图干涉企业内部决策。2016年,太盟悄无声息地举牌春泉产业信托,持有5.66%基金份额,此后于2017年3月所持基金单位权益增加至10.02%,成为第二大股东。

  往后三年,这位二股东也并没有消停,它一直对春泉的日常管理和收购动作发表不满,要求罢免时任管理人、提出全面要约收购等,不断搅动资本市场。

  2017年8月底,太盟开启第一轮狙击,去信要求春泉召开特别股东大会,投票罢免由日资控制的管理人春泉资产管理,建议将管理权回归春泉房托本身接手,并要求派员进入董事会。不过,因大股东地位难以撼动,罢免事项宣告失败。

  一年后的2018年9月26日,管理层股权争夺事件再次升级。太盟在未与信托管理人或其董事会商讨的情况下提出全面要约收购,涉资或高至52.4亿港元。同时,太盟将表决罢免该房托现时的基金管理人。

  如果成功,这是历年来香港首个通过全面要约收购赶走管理人的案例,但在业内看来,这更像是一次颇具敌意的收购。最终,春泉产托方以其低估春泉产托的资产价值及未来前景等为由予以回绝。

  彼时,业内人士分析称,春泉上市以来持续向基金单位持有人提供稳定分派及稳定的收益回报,要约只是提供一次性兑现机会,与基金单位持有人追求长期投资的理念相违背。

  但太盟并未就此罢休,一个月后,它继续加码,将现金要约价格提高至5.3港元,并把要约期延长至11月14日,后因接获的基金单位太少,太盟进一步宣布把要约期延长至11月28日。

  最终,要约大限一过,太盟收购案再次灭灯,双方的内斗进入休战阶段。

  一块肥肉?

  太盟如此紧咬不放,因为在它眼中,春泉就是一个价值被严重低估的优质资产。

  春泉产业信托由春泉资管(管理人)与德意志信托(香港)有限公司(受托人)订立信托契约而组成的房地产投资信托基金,2013年在联交所上市,也是当年除开元产业信托外第二只赴港上市的内地房地产信托基金。

  作为香港第一支让投资者直接投资位于北京CBD的两幢超甲级写字楼的产业信托,春泉的底层物业主要包括华贸中心1座和2座所有的写字楼楼层,及位于两座写字楼地下楼层的约600个停车位。

  随着国内房价的攀升,北京华贸的估值一路攀升,2017年其估值已达到人民币90.3亿元。

  租金表现上,2019半年报显示,期内北京华贸物业的租金收入为2.39亿元,同比微降3.8%;停车场收入为182万元,同比上涨5.2%。

  尽管在2019年第一季度出现了暂时的挫折,但与北京更大范围的写字楼市场趋势相比,华贸物业表现良好(根据JLL Research数据,甲级写字楼的平均入住率为91.1%),而华贸物业的平均入住率为92.2。

  此外,截止2019年6月底,华贸共出租面积26051平方米,其中53.1%为新出租,其余是续签。月平均租金(扣除增值税)为每平方米362元。

  一般而言,股权争夺事件多多少少都会吸引大量投机客入场推高股价。然而,春泉股价今日(2月14日)下跌了1.55%,报收3.18港元/股,市值40.89亿港元。显然,投资人对于两方长久的拉锯战已不太热衷。

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