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李宇嘉:广州楼市,回暖真的昙花一现吗?

时间:2020/8/24 12:02:15   作者:   来源:   阅读:37992   评论:0
内容摘要:  01  广州楼市,两大热门  谈到近期的广州楼市,很多人感到迷茫。  有人认为,相比深圳、东莞,广州楼市的盘子太大,多区域、多中心,广佛一体化,供应没个边、没个界,随便都能找到200万平方米的超级大盘,楼市弹性不足。再说,“7.24”房地产工作会和“7.30”会议以后,政策基调转为收紧,反弹不到哪去。  但有人不乐...
  01

  广州楼市,两大热门

  谈到近期的广州楼市,很多人感到迷茫。

  有人认为,相比深圳、东莞,广州楼市的盘子太大,多区域、多中心,广佛一体化,供应没个边、没个界,随便都能找到200万平方米的超级大盘,楼市弹性不足。再说,“7.24”房地产工作会和“7.30”会议以后,政策基调转为收紧,反弹不到哪去。

  但有人不乐意了。当下的广州楼市,就像投资A股,全局平淡掩盖不了局部火热。广州作为一线城市,也是华南中心、大湾区双核之一,区域规划利好很多,产业升级快。以琶洲(互联网、创意文化)、黄埔(高端制造)、南沙(现代服务业)为代表的重点区域,定位很高,面貌一天一个样。

  这些区域的房价,比深圳低多了,甚至还不如二线城市的厦门、三亚,下一步可能要被杭州赶上去了,这不就是机会吗?

  7月中旬,深圳、东莞限购之后,仓皇逃出的资金一路向西,狂奔到了广州南沙。记得当时,南沙某楼盘打出“身在南沙、心在前海”口号。

  南沙的定位,比深圳前海还要高端,不仅是广州“唯一不二”的副中心,还是华南最大的自贸区,真正的大湾区核心。但是,南沙整体房价还停留在“2万+”,即便是南沙核心——明珠湾起步区的房价,也才“3万+”。面对这样的价格,比前海还高端的规划,深圳客当然毫不手软了。据悉,南沙新房成交客户来源中,深圳客户占比从7月份之前的17%,提升到了50%。

  从南沙看,广州楼市确实火,7月中旬以来,南沙新房成交快速上升,周成交量均超300+套,到8月中旬更是达到创纪录的664套。而且,南沙土地市场也热得发烫,8月先后诞生2个地王,8月20日深圳房企深业置地拿下横沥岛摇号地块,楼面价19140元/平,刷新南沙地价。

  广州的另一个热点片区——新黄埔(萝岗),近期楼市也比较热。

  以区政府所在地、片区面貌最好的科学城为例,学区房、次新房的价格涨幅在10%左右,比如万科东荟城、万科金色梦想、誉城南苑和北苑等。

  这里的楼市回温,一个重要的原因是区域定位很高,总部经济+信息技术+生物医药+高端制造,产业落地比较快,知识城、科学城产业集聚效应好,区域面貌也不错,交通短板在迅速补上,而房价还在2-3万元,这是各路购房者看好新黄埔的主要原因。

  还有一个重要原因,就是名校加持。作为高端产业集聚区,新黄埔这几年一直在招商引资,但教育配套比较差,拖累了招商工作和引进人才。为吸引大家买房,中心区优质教育资源——华师附、广州二中等这些名校,都在建新黄埔分校了。一旦和名校沾上边了,房子就好卖了。

  其实,不仅是黄埔,南沙、白云、增城,这些外围楼市供应的主力区,靠名校卖房是普遍套路。

  试想,中心6区名校学位房价格,都到“8万+”了,如天河华附、广州中学;越秀区名校扎堆儿,执信、省实等名校的学位房价格,甚至到了“10万+”,但在新黄埔这里,名校学位房价只要3万多。

  有学位光环,甭管是不是合作办学,需要多长时间沉淀、分校和本部师资有无差距,名校加持能抓住购房者的心思,房子卖的就是好。华师附、广州外国语、广大附等作为广州最好的中学、小学,都在南沙设分校。

  去年,广外南沙分校“开放日”,数万家长参观,楼市能不好吗?

  除名校外,轨道交通也少不了。广州太大了,市中心到南沙、增城要60公里,到科学城要30公里。买房选择多,同样是3万元的均价,番禺、白云、老黄埔、广佛等,选择很多,通勤也不错。所以,轨道交通就是卖房的利器。在新黄埔,除已开通的6号线、21号线、28号线外,有轨电车1号线试运营,7号线开通首段。未来,还有电车2号线、17、23、29、37号线等。

  南沙也一样。原来的地铁4号线因“太慢”被诟病,新规划的18、22号线,相比4号线提速了4倍,可谓自贸区速度。作为广州唯一的海岸线,南沙地处珠三角几何中心,珠江口有12条跨江通道,其中有7条途经南沙,足以看出南沙“枢纽”的地位。

  近期,南沙到深圳机场(行情000089,诊股)水上航线开通、使得南沙和深圳的距离都大大拉近,从一个小时的路程缩短到了30分钟。

  02

  南沙的火爆能持续多久?

  南沙、黄埔、花都等,近期楼市成交量回升,还有一个推动力,就是人才政策。

  去年开始,外围这几个区都发布了人才绿卡政策。符合条件的人才,购首套房时不受户籍、社保和个税缴存时间限制。疫情后的一段时间,楼市比较冷清,人才绿卡认证也睁眼闭眼,假证贩子又活跃了,中介代办很普遍,花钱买个绿皮证书,轻松解决购房资格,也是这些区域楼市回暖的推动力。

  7月中旬以后,政策风向变了,深圳、东莞限购以后,估计私下做了“窗口指导”,广州这几个区“人才政策”严格起来了,学历证书要验证,绿皮的职业资格证书不好使了,要蓝皮的证书(通过考试或评审才能拿到)。比如,花都现在办理人才绿卡,需要在花都区缴纳6个月社保。

  从销售情况看,除南沙以外(深圳投资客多),其实8月以来广州其他区域的成交量都开始下行了。比如,占到广州新房交易量30%多的增城,7月份周均成交量高达650套,8月以来连续下降;黄埔区近2周的成交量,也从7月份周均3500套的水平,降至2200套。从下图来看,其他区也类似。

  出现这种情况,一方面在于政策边际收紧,包括管理层要求“资金直达实体”,LPR连续4个月未降,按揭贷款利率边际收紧。另外,广州作为华南中心城市,商业和制造业实体为主,监管容忍程度很低,自然要做出表率,各区乖乖地收紧了人才政策,防止限购被人为突破,引发舆情。

  最近的一周(8.10-8.16),广州有8个新盘入市,720套新增房源供应,番禺2个盘首开,黄埔、增城、南沙6盘加推入市,但整体去化表现差,去化率低至12.5%左右。也就是说,当疫情后积累的需求释放完毕,外围把投资炒房的口子堵上了,调控开始收紧,回暖的动力就弱了。

  广州楼市,回暖真的昙花一现吗?

  图:6月份以来广州周度成交量走势图(单位:套)

  我们看到,抛开南沙的话,广州整体成交量已趋于平稳,甚至开始有下降的迹象。即便是占到广州1/5-1/4成交量的南沙,当前的火爆,也主要靠的是深圳等地的外来投资客。

  但无论是深中通道、深珠通道利好下的中山、珠海,还是有深莞一体化、滨海湾新区利好的东莞,又或是深惠一体化下的惠州等,都有规划利好,而且中山、惠州的房价要比南沙低,南沙的火爆能维持多久呢?

  03

  广州不具备大幅反弹的条件

  相比北上深、杭州、厦门、合肥、武汉、海南等城市,广州楼市稳定性很高,基本面不具备大幅反弹的气质

  供应上,这几年广州与外围互联互通、轨道交通不断向外延伸,城区建设上,除了一主一副(越秀、天河、荔湾、天河、白云、黄埔等6区构成主城区,南沙为副中心)外,还在花都、从化、番禺、增城打造若干区域中心,金融和总部经济区就规划了19个,遍及11个行政区。

  2019年,广州首次实现11个区全部通地铁,总里程500公里。按远景规划,2023年达800公里,2035年达2000公里。轨道+地产,已成了广州实现“湾区核心”定位的主要手段。于是,近年来大规模供地(特别是外围新区),2019年达到创纪录的4200万平方米建面,各区也一样。

  广州楼市,回暖真的昙花一现吗?

  图:广州及全市重点区域年度供地建筑面积(单位:万平米)

  同时,旧改开始全面放量。2019-2021三年旧改行动计划中,确立了4500万平米建面的旧改规模,相当于广州4年左右的商品住宅成交量。2019年,广州28个村确立旧改,今年上半年,旧改进一步提速,又有27个村确立旧改,其中黄埔、番禺、南沙、增城占比超过60%。

  这就不难理解,为何外围各个区,动辄200万平方米大体量的单盘供应(单盘就相当于深圳半年销售)。当然,现在每个盘都是看菜下碟,先蓄客,后推盘,库存被掩盖起来了。

  广州楼市,回暖真的昙花一现吗?

  表:2020年上半年房企在广州获取旧改项目情况(以改造金额排序)

  除此之外,广佛同城、主城区无缝对接,一体化发展快速,两地一直是大湾区的供地大户,也是全国同城地产里面,规模最大的。临近佛山的广钢新城,旧改地价已经突破4万元了,但保利的精装新房才卖到5万出头,开发商利润很薄,完全是靠薄利多销,供给的性价比也很高。

  广州楼市,回暖真的昙花一现吗?

  之所以出现这种情况,就在于配套差不多、离广钢新城才3个地铁站的地方,就是佛山CBD千灯湖了,多数新盘买3万多,价差近2万。

  整体看,佛山靠近广州的区域,房价只有广州临近佛山区域的1/2,且都是超级大盘,排到佛山成交量TOP10。总之,海量供应将价格压得死死的。

  从需求来看,北京、上海、深圳,非富即贵、金主太多,楼市从不缺购买力。谈到广州,创造楼市购买力的行业(金融、互联网、高科技、创意文化等),远不如京沪深,主打产业还是汽车、石化、电子信息、商贸物流等。

  甚至,电子信息方面,也不完全集中在广州,深圳、东莞、珠海、佛山等,也分流了很大一部分。产业相对传统,自然提供的购买力也有限。

  04

  投资广州,要长持

  还是笔者常说的那句话,广州创造富豪的行业少、就业机会少,但创造中产阶层的行业多、就业机会多。为啥广州人偏爱去外围城市买房,包括二手房,就是因为中心城区的房价对当地人来说太贵了(其实,仅相当于京沪深的60%)。

  所以,没有大刺激,广州楼市回升可能是短暂的。

  我们看看二手房市场,从31周(7月27-8月2日)开始,成交量连续下降,从7月份的周均800套降至700套以下。同时,二手房业主降价依旧是成交主流。所以,尽管珠江新城(嘉裕公馆、中海花城湾等)、琶洲保利、科学城少数二手房涨价,但依旧掩盖不了市场的主流。

  广州楼市,回暖真的昙花一现吗?

  广州楼市,回暖真的昙花一现吗?

  随着政策开始收紧,前期需求释放,加上大盘密集上市,后续成交量可能高位回落,涨价也持续不了多久。当然,相比北上深,广州楼市的韧性很足,未来一段时间,高位横盘是基本态势,前期较热的区域有所回落,市场带旺的中心区(越秀、海珠、天河等),继续回升。

  广州的底盘非常厚,这是广州的优势。商贸、物流、电子信息、教育培训等劳动力密集型产业体量大。不仅商品房价格较低,城中村占存量住房的50%,也造就了广州的低生活成本、强包容性。所以,广州每年都有40万以上的人口净流入,就业和扎根容易,也就给楼市打下坚实基础。

  近期,广州开始跨区域抢人,长三角、珠三角等城市户籍准入年限在广州累计认可。另外,随着大湾区轨道交通规划出炉,广州与外围的通达性会越来越好,省内居民到省会广州买房,将是未来的常态。

  底盘稳、有韧性,这就是广州楼市的气质。

  这几天,不断有人在平台上咨询我广州买房的建议。我认为:

  投资广州是没有问题的,你不会高位站岗,但也别指望绝对的洼地,更别指望短期获益(除非有2015-2016年那样的刺激,但这是不可能的)。要耐得住性子,无论是南沙、科学城,白云新城,还是番禺万博、白鹅潭、北部空港新城,规划是有点超前,但基本面是健康的,未来都会慢慢地发展起来的。

  我们要做时间的朋友,分享城市长期释放的红利。

  当然,到处都饼摊、饼摊得太大,而政府财力有限,总难免有坑,关键看产业落地、人口增长、公共服务跟进,交通接驳等一些关键指标。


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